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漢西貨場整體開發項目實施方案報告.doc
上傳者:佚名(432141)| 上傳時間:2019-05-06 19:43:07

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漢西貨場整體開發項目實施方案報告.doc

1、:租金按月元m〃月計,預計億元年;物流管理按 元m,預計萬元年。 效益測算:億元+億元成本萬元=億元年。 玻璃期貨市場項目和商會總部項目 由于政策性較強,目前暫不作分析,待項目成熟后,可以從前述項 目中進行改造轉移,屆時再作分析。 投資與收益預測表 項目名稱 投資 (億元) 年成本 (億元) 年收入 (億 利潤 (億元) 備注元) 商業區管理項 目 另收入億 元 建材市場項目 智能倉儲項目 合計 當期收回投資 億元 圖() 建設周期 針對漢西貨場現狀分期執行各個項目,預計完全建成周期為年, 但各項目實際投資收益期在年,所以按平均年建設周期評估投資 及回報。 回報預測 ?全項目每年利潤億元(含稅)。 ?合作公司應得利潤為%=億元。 ?中力物流收益約:萬元,聯合體約億元。 第八章風險評估 市場風險 漢西貨場雖地處武漢中央商務區,但以南國大武漢為代表的建材市 場異軍突起。在上級領導的支持下。2、,河北保定已經建 成中國第一棟玻璃幕墻發電的大廈,年發電量為萬度。在全國,各 類玻璃前沿產品的研發應用基地在各級政府的大力支持下如雨后春筍 般地興建。 玻璃市場始終存在較大波動。以年為例,玻璃基礎材料價格波 動幅度直逼%。 玻璃與其他材料的最大不同在于:終端交易環節的量身定制。 玻璃期貨交易基地項目的成功運作,將徹底改寫玻璃行業年產品 推廣周期的尷尬紀錄,將完全改變玻璃基礎材料的惡性競爭和傳統項目 的重復建設。更為重要的是,高新產品的期貨交易,可以最大限度地降低上游研發企業的市場風險,必將得到政府和企業的傾力相助。 第七章項目投資分析 商業區管理項目 該項目主要負責地塊的規劃設計,公共部分建設、綜合體輔助項目 運營、招商和各項目的物業管理。 投資預算 測算基礎為建筑面積㎡ 規劃設計:包括市場調研、論證、規劃設計、審批,預計投資萬。公共部分建設:水、電、路、園、通信等,預計投資億元。 圖()圖() 招。>3、商:包括廣告、宣傳等在內的招商投資,預計萬元。 物業管理:物業管理系統軟硬件總投入預計萬元。 投資合計:億元 投資收益 投資增益:各個項目啟動前,按元㎡收取一次性配套費,并按 元㎡〃月收取配套養護費。一次性收益為億元,利潤為億元 億元=億元;配套養護年利潤為萬元成本萬元= 萬元。 項目布置圖項目功能圖物業管理收益:按元㎡收取,收益:萬元成本萬元= 萬元。 收益合計:一次性收益億元,另每年萬元。 建材市場項目 建材市場項目在玻璃期貨市場和商會總部基地項目運作之前,將占 據商業園㎡的區域。按建材類別分別為瓷磚、潔具、玻璃、門 業、板材等五大主體市場。 投資測算:土建、設備、裝修、招商等按元㎡計,預計億元。 收益測算:租金、廣告、活動等按元㎡計,億元年。 效益測算:億元年成本萬元年=億元年 智能倉儲項目 智能倉儲項目:按層及第層共計㎡,合萬m,主要負 責倉儲、物流管理。 投資測算:土建、設備、招商等按元㎡計,億元。 收入測算。4、鐵路在政府和老百姓心中的嶄新形象。 第四章合作目標 經濟目標 合作后漢西貨場年交易額億,中力物流與商會聯合體共同收益 約億元年,商戶收益約億元年。 社會目標 解決約人的就業。 創新國企與民企合作的雙贏思路,成為鐵路系統改革的典范。 為政府提供億元的稅收貢獻,優化漢西貨場市容形象。鐵路利益保障目標 合作期間,聯合體對合作公司的虧損負責填補,中力物流收入按 萬元保底,當分紅高于萬元時,按股權分配,當分紅低于萬 元時,由聯合體從股權收益中補足。 鐵路的土地作為合作資本,與聯合體合作,在不可抗拒的因素下, 聯合體負責土地資本退出,回歸鐵路。 鐵路職工一并編入合作公司統一管理(按年月日漢西貨 場供職人數為限)。 第五章合作方式 組織架構 圖() 合作公司 中力物流商會聯合體 項目項目項目項目項目控股 中力物流與商會聯合體組成的合作公司對各項目控股。在控股原則 下招。5、議論,我們 也可能會承擔這個風險。防范這一風險,一是在程序上依法、講科學, 和鐵路、投資人的利益分配,除了這兩個主體之間的討價還價以外,盡 量引入政府部門和權威評估機構參與其中,讓他們當裁判,做出中性、 公正的判斷;二是建立分配工作的階段性協商機制,可能因為條件變化 導致原始評估的客觀失衡,所以,有必要建立后期利益調整的協商機制, 保證項目健康、長久、雙贏。 ?宏觀政策的風險預測與防范 鐵路什么時候改革、如何改革,在目前看來,存在諸多未知因素。 如何打造一種合作思路,既符合現有政策,又能適應將來政策變化,是 漢西貨場整體開發項目機制建設的必修課。有一點我們肯定,無論宏觀 政策如何調整,保持發展,提高效益的方向是不會變的。因此,我們建 議,在合作機制中,考慮“雙軌制”的元素,即一方面保持并延續現有 機制“存檔”,另一方面創新并發展新機制,尋找一種“進可攻,退可 守”的策略。 ?職工消化的風險預測與防范 職工進入新的合作公司,工作習慣。6、事長:李國斌 副理事長:宋事濤、蔡玉春、王清白 執行理事:田祖平 主任:王孝新 項目助理:曾秋萍(兼會計) 企劃助理:羅飛英(兼出納) 行政助理:秦學文(兼勤務) 商會聯合體及其辦公室在項目前期先投入啟動資金萬,各理事單 位萬,不足部分根據項目開發需要再投入。 第三章項目背景 漢西貨場地塊價值不斷升遷 漢西貨場約畝地,獨居“中國建材第一市”硚口建材商業圈核心,緊鄰武漢中央商務區。 南國大武漢、香江、金太陽、沃爾瑪等數十個知名賣場布其周圍, 大有“眾星捧月”之勢。 建設大道、解放大道、漢西一路、漢西二路交匯于漢西貨場,難得 的客流資源,更助它“獨霸一方”。 鐵路專用線,更有別于其他商業地段,必將成為漢西貨場的核心競 爭力。 尤其二環線橫貫廣場,“逼出”了開發漢西貨場難求的機遇:放緩開 發,二環線是“負?!?;加快開發,二環線是“財富”。 目前,該地段商業門面的租金已經達到元M〃月的均價,最高 的已經攀升至元左右。而漢西貨場仍。7、面積;五是整體引進類似歐亞達 家居這種有品牌影響力的企業,實現相當于家建材進駐的面積。 ?市場持續性的風險預測與防范 要實現漢西貨場項目“青春永駐“,最好的解決方案就是不斷升級。 在市場運行過程中,必須提供足夠的用以企業發展的儲備資源,必須提 前準備超越現狀的成長性項目。比如,我們考慮的“玻璃期貨交易”和 “商會總部基地”項目,現在看來,可能有很多條件還不成熟,但我們 得準備,得爭取,得想辦法總是走在別人前面。 政策與效益風險 國企改革隨著市場經濟不斷健康的發展,走出了具有中國特色的成 功路子。鐵路也不例外,鐵道部門沉淀資產豐厚,人力資源豐盛,技術隊伍龐大,這恰好說明鐵路的改革攻堅階段即將來臨。在項目開發中, 雖存在諸多難以預測的政策變化和相關制度的改革等,但是開發不能 等,刻不容緩。要認真分析政策前景,切實把握政策變化的機遇與有利 因素,規避可預測的風險。 利益分配的風險預測與防范 有的國企改革總會在改革之后背負“國有資產流失”的。8、對空臵地帶進行倉租式處理。然而, 一方面,這種舉動會導致新一輪的“折騰”:一旦租賃,整體開發時不 免另花代價。另一方面,鐵路專用線將在較長時間處于“閑臵”狀態。 這些資源,和二環線一樣,利用了是財富,不利用是負擔。 試驗性項目中南玻璃城初見成效 由于精品城在軟硬件方面近十年來“少有動作”,而以南國大武漢 為代表的賣場異軍突起,導致精品城年末的%空臵率。在上級 領導的支持下,精品城從產業方向、組織狀態、穩定性能等各方面進行 考核。與玻璃行業合作,于年年初開始運作“中南玻璃城”項目。 雖然歷經了金融?;?、漢西雙墩“玻璃街”拆遷停滯、二環線引起的工 商登記凍結等等一系列致命元素的打擊,但由于項目本身的生存能力和 合作過程中的“共渡危難”,到年年底,門面依然實現了從%空 臵率到%承租率的“鏡像”變遷。尤其是中南玻璃城受到CCTV新聞 聯播和湖北衛視新聞聯播節目主流權威媒體的報道,更加堅定了我們合 作的信心。從目前中國玻璃協會、四川商會、武漢玻。9、商,以確保對各項目的實際控制權。 合作期限 中力物流與商會聯合體的合作期限為年。期滿后,若繼續合作, 另行協的總部項目。目前,湖南大廈已經在漢西海工大開工建設。)如果 能夠在漢西貨場修建幢冠名為“廣東大廈”、“四川大廈”、“浙江 大廈”等等的商會總部大樓,與武漢中央商務區緊密呼應,我們想,不 但能夠獲得巨大的政治利益,而且可以實現空前的經濟回報。 中國玻璃期貨交易基地項目可行性分析 商會總部應該是具備兩大功能的項目:一是商會組織功能;二是地 域特色經濟功能。如果還能夠與政府倡導的產業結合(如節能、環保、 新概念、新能源等科學發展觀元素),項目的社會價值和經濟價值將會 更大。 玻璃是建筑裝飾中不可或缺的基礎性傳統材料,基本與水泥、鋼材 的市場生命力相差無幾。 隨著光伏玻璃、現代LOWE玻璃、導電玻璃、液體玻璃、調光玻璃、 發光玻璃、TFT玻璃基片等一系列的新興產品問市,玻璃勢必成為“節 能、環保、新能源”獨樹一臶的建筑裝飾材料。目前。10、然處于數年前的元左右。 相形之下,貨場的商業價值每年流失億元以上。 漢西貨場周邊地段的開發,不斷地吸吮著漢西貨場的商業資源:漢 西貨場培養成熟的商戶,總是一批批的遷至周邊新興市場。漢西貨場需 要創新升級、提升硬件、沉淀品牌。 地方政府對漢西貨場日漸關注 政府對貨場的規劃日漸關注,但由于鐵路的相對獨立,難免存在“難 以下手”的顧慮。嚴格的說,老站臺、老倉庫,已經愈來愈與周邊環境 難以協調,貨場需要改變形象。我們若能主動開發,既提升了商業價值, 又有望為政府增加億元年的稅源,加快文明城、衛生城、環保城、 園林城“四城”建設,努力推動區域經濟,社會大發展、大提高。 相關商業機構青睞漢西貨場 近年來,包括南國大武漢、紅星美凱龍、四川商會等在內的大型商業和民間機構,已經多次向鐵路有關部門了解情況,有意對漢西貨場局 部或整體開發。 鐵路主業功能逐漸外移 據了解,可能年內就會對集裝箱貨場搬遷。屆時,漢西貨場基本處 于完全輔業狀態。當然,可以暫時。11、,精品城與玻璃行業合作,于 年初開始運作“中南玻璃城”項目。實踐證明,中南玻璃城的成功進駐 也顯示了時代精品城的歷史榮光。由于諸多因素的變化將應有的市場份 額,無形地流失,如欲再回暖必須進行比周邊市場更優越的軟硬件投入,實行亮點打造。 ?市場保有量的風險預測與防范 漢西貨場現有商戶約家,開發后將達到家,相當于現有 商戶的倍,商戶進駐是否能夠達到飽和,將是市場風險之一。解決方 案應采取五個步驟:一是培養現有商戶成為開發的主力軍,從優惠、投 資權等方面放寬政策。確保現有商戶沉淀,擴大轉介紹。實現在現有基 礎上翻一翻(家)的目標;二是盡快啟動招商宣傳工作,在漢西路、 中央商務區、金太陽等正在執行拆遷的地段或建制地引進商戶和品牌, 實現家進駐的目標;三是通過廣告等手段,將尚未進駐漢西的建材 品牌引進漢西貨場,實現家進駐目標;四是引進“城市綜合體”概 念,將補充性質的項目引入漢西貨場,如餐廳、酒店、銀行、百貨、娛 樂等等,實現相當于家建材進駐的。12、璃協會對玻璃城的 關注程度不難看出,中南玻璃城即將受到行業和政府的更多支持,項目 將擁有更大的成長空間。 令人頭疼的是,玻璃城馬上又要面臨新一輪的生死考驗。二環線近 兩年的施工,幾乎會使玻璃城市場前方完全封堵,客流量損失至少在%以上。面對這種考驗,我們可以采取三種應對方案:一是盡快面向 商戶表達開發意圖,激發商戶“為希望而堅守”;二是開通客流的補救 措施;三是給玻璃城適當補償,以表鐵路體恤之情。我們認為,三種方 案中,最為有效的,應該是讓商戶“為希望而堅守”。所以,對漢西貨 場的開發,顯得更為迫切。 我們深知,路局各級領導一直十分重視漢西貨場的生存和發展?;? 場驕傲的歷史和精品城的曾經輝煌,便是路局領導和鐵路職工傾注心血 的佐證。所以,我們期盼,路局各級領導繼續重視漢西貨場的整體開發 工作,組織專業人員進一步開展調研、論證、規劃等工作,搶抓機遇, ?;ず屠┐蠹扔諧曬?,牢固掌握漢西貨場開發的主動權,盡快啟動漢西 貨場的整體開發工作,樹立。

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